Фінансова модель
Економіка складу в Коростені: припущення та ризики
Нижче — арифметика оприлюднених на сайті сценаріїв. Вона не підтверджує поточну зайнятість складів, фактичну виручку або можливість продати об’єкт у визначений строк.
Це розрахункові сценарії, а не підтверджений дохід, оцінка вартості або гарантія продажу. ПДВ, податки, фінансування, витрати угоди, утримання об’єкта та перевищення бюджету окремо не розраховані. Клас А передбачений після реконструкції.
Оренда: валова виручка, а не чистий дохід
Для модуля 1 000 м² за ставкою $5/м² на місяць розрахунок передбачає повну зайнятість і оплату всіх 12 місяців.
$5 × 1 000 м² × 12 = $60 000 валової оренди на рік
Чистий операційний дохід визначають лише після віднімання витрат власника. Розподіл OPEX, комунальних платежів, ремонтів, страхування та управління залежить від договору. Канікули, простій і неплатежі зменшують виручку. ПДВ, валюта розрахунків, індексація, депозит і строк оренди потребують окремого погодження.
Чутливість до зайнятості — умовний приклад
100%, 90% і 80% — обрані для порівняння припущення, не статистика хабу. Інші параметри тут незмінні; витрати ще не відняті.
| Зайнятість | Валова оренда / рік |
|---|---|
| 100% | $60 000 |
| 90% | $54 000 |
| 80% | $48 000 |
За сценарної ціни блоку $600 000 співвідношення повної валової оренди до ціни становить 10%. Це не чиста доходність і не гарантований строк окупності.
Вимоги орендаря та складські модуліРеконструкція та продаж: розрахунок до додаткових витрат
У вихідному сценарії на 1 м² передбачені $100 придбання бази та $400 реконструкції, разом $500. Ціль продажу — $600/м². Для лота 1 000 м² це дає наведене нижче співвідношення.
- Сценарний бюджет
- $500 000
- Ціль продажу
- $600 000
- Різниця до витрат і податків
- $100 000
Різниця дорівнює 20% сценарного бюджету. Шість місяців — цільовий строк, не зобов’язання. Результат залежить від кошторису, завершення робіт, пошуку покупця, ціни та строку продажу. Перерахунок у річну доходність не застосовується: повторюваність такого циклу не підтверджена.
Інвестиційний сценарій та перевірки перед рішеннямЩо перевірити до рішення
- Датовану фінансову модель, її автора та вихідні документи: кошторис, склад придбання і податкові припущення.
- Права на нерухомість і землю, обмеження використання, технічний стан, потужності та перелік робіт.
- Вакантність, витрати власника, умови оренди й підтвердження попиту на продаж. Покупець або орендар не вважаються забезпеченими.
- Ризики перевищення бюджету, затримки робіт, фінансування та продажу. Договірні механізми контролю треба узгодити; сайт не замінює договір.